Среда24 октября
Закон

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

28 февраля 2016

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

переуступка квартиры в новостройке

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

продажа квартир в новостройках

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Видео по теме

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

договор переуступки квартиры

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

продажа квартиры по переуступке

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

покупка квартиры по переуступке

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

договор переуступки квартиры образец

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

квартира по переуступке в ипотеку

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: fb.ru
Похожие материалы
Переуступка квартиры в новостройке - что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки Финансы
Переуступка квартиры в новостройке - что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Один из самых популярных методов инвестирования на рынке недвижимости - переуступка квартиры в новостройке. Что это - понимает далеко не каждый, и зачастую новичок просто не хочет с этим связываться. По статистике, по...

Электромобили в России: плюсы и минусы Автомобили
Электромобили в России: плюсы и минусы

Все новое – это хорошо забытое старое. Так и, казалось бы, современное понятие электромобиль стало известно в середине XIX века. Электромобили в России впервые появились в 1899 году. Их конструировал известный в...

Жизнь в Дубае: плюсы и минусы. Что стоит за лоском и роскошью Дубая Новости и общество
Жизнь в Дубае: плюсы и минусы. Что стоит за лоском и роскошью Дубая

В прошлом - убогий приморский посёлок, где с трудом выживали аборигены. Традиционное занятие — рыбалка, выращивание фиников. Сегодня — красивейший город. Дубай превратится в бизнес-столицу мира в недалёком...

Жизнь в Швеции: плюсы и минусы Новости и общество
Жизнь в Швеции: плюсы и минусы

«Жизнь в Швеции» - это одна из многочисленных тем, интересных для российских граждан. Все люди любят поговорить о политике, экономике, а также покритиковать современный образ жизни. И уж, конечно, каждый н...

Россия вступила в ВТО: плюсы и минусы. Когда Россия вступила в ВТО (дата, год)? Новости и общество
Россия вступила в ВТО: плюсы и минусы. Когда Россия вступила в ВТО (дата, год)?

ВТО – это международный институт, который выступает преемником Генерального соглашения по тарифам и торговле (ГАТТ). Последнее было подписано еще в 1947 году. Предполагалось, что оно является временным и вскоре ...

Жан-Батист Ламарк: вклад в биологию. Плюсы и минусы теории Ламарка Образование
Жан-Батист Ламарк: вклад в биологию. Плюсы и минусы теории Ламарка

Первую всеобъемлющую теорию эволюции предложил Жан-Батист Ламарк. Вклад в биологию ученого основывался на мыслях и принципах, уже существовавших в научных кругах того времени. Важнейшими из них была идея о scala natur...

Большая разница в возрасте: плюсы и минусы Отношения
Большая разница в возрасте: плюсы и минусы

По мнению большинства людей, состоящих в браке, идеальная разница в возрасте между мужчиной и женщиной не должна быть больше пяти лет. Если один из партнеров старше как минимум на десять лет, то проблемы в отношениях ...

Поездка в Нячанг в декабре: плюсы и минусы, отзывы Путешествия
Поездка в Нячанг в декабре: плюсы и минусы, отзывы

Вьетнам — популярное и недорогое курортное направление. Считается самой безопасной для туристов страной. Благодаря интересному географическому положению тут круглый год возможно найти подходящее для отдыха место...

Недвижимость в Черногории: плюсы и минусы, советы по выбору, отзывы Финансы
Недвижимость в Черногории: плюсы и минусы, советы по выбору, отзывы

Для большинства россиян не секрет, что Черногория – это один из самых уютных уголков в Европе, где замечательная экология, прекрасные климатические условия и живописная природа. Кто мечтает о покупке домика или ...

Легкая атлетика в Ярославле. Плюсы и минусы детской легкой атлетики Спорт и Фитнес
Легкая атлетика в Ярославле. Плюсы и минусы детской легкой атлетики

Дети обожают соревноваться, бегать наперегонки и так далее. Это естественные потребности для ребенка. Можно сказать, что дети занимаются легкой атлетикой, сами того не ведая.Легкая атлетика для детейОб...